アパート建築をされる際には、想定家賃によって、アパートの収支計画が大きく変動します。
ここでは、どのように家賃を考えるべきか？についてお伝えします。
家賃について迷われる場合は、一度、アパート建築予定地にいって、地域の不動産屋さん巡りをされることをおすすめします。営業をうけるのが大変そうであれば、その地域に住むという体で、廻ってみるのもよいかも知れません。
そこで、新築アパートの家賃と、１０年程度、２０年程度たった物件を見比べることがポイントです。これが、その地域の相場だといえますし、不動産屋さんと話しをして、ファミリー物件の人気度合いや、逆にシングル物件の人気度合いをはかっておきましょう。ご自身で建築プランを考える際の参考になります。
なお、遠隔地で現地を見るのが難しい場合は、HOME’sやSUUMOなどの不動産サイトで、だいたいの相場を抑えると良いでしょう。
アパート建築をされる際に、一番怖いのが家賃の下落だと思います。しかし、最初にお話したように、地域の不動産屋さんをめぐって、だいたい１０年たつといくら位下がるのか、また２０年ではどうなのか？という感覚が掴めると思います。それが実測値ですので、その値を中心にして収支計画を組み立てるとよいでしょう。
基本的に、地元の不動産屋さんで出ている価格は「入居が決まる」価格です。実際に足を運んでいくつか物件をみてみれば、多くの物件は適正価格で出ており、逆に極端に高いと感じたり、もしくは安い物件にはワケがあることに気づかれると思います。
今既に物件をもっている大家さんも、返済を抱えていますので、ちゃんと決まる価格で出しているところがほとんどです。そして、それは管理会社とよばれる人達と相談して決めています。管理会社は地元の不動産に詳しいですし、彼らは家賃が入ってきて初めて商売が成り立つので、ほとんどが適正価格で市場に出てきているのです。
この読みは正しいともいえますし、間違っているともいえます。なぜなら、２０年後の将来は誰もわからず、その時に政府が全く別の施策をうっていて、人口が増えていないとも限りません。ですから、あまり先の事を気にしすぎても杞憂に終わる可能性が高いということは覚えておいてください。
その上でリスクをみて、少し家賃を低めに考えておくというのは、その人の選択ですので、よいと思います。当サイトでも返済シミュレーターを設置していますので、よかったらお使いください。
但し、あまり心配性になりすぎて、工務店さんが暮らしていけないような価格を望むのは無謀です。
物事には適正価格があり、工務店さんも人が働いていますから、あまり安くしすぎれば、必ず見えないところに歪がでます。そして、そういった物件が将来的に入居者を惹きつける物件になるかも、逆にリスクがあるかも知れません。某ハンバーガーチェーンではないですが、あまり安普請になりすぎると、長期的に良いことが起こらないというのが私達の考えです。
適正価格で、良い工務店さん、管理会社さんとお付き合いすることが、長く安心して関われるアパート経営の秘訣だと考えています。実際、私達が所有する物件には築２５年以上の木造アパートなどもありますが、空室になってもすぐ入居が決まります。
それは、やはり最初からモノがよいこと。また、管理会社さんとのお付き合いが良好で、物件状態がよいので入居が決まりやすく、その分、地元の不動産会社の人が優先して物件を紹介してくれるからです。
やはり良い人付き合いをしていくことが、もっとも大切だと考えています。
