アパート経営のためにアパート建築を行うとマイホームを購入した時と同じように税金がかかります。
不動産や税金の知識もないのにアパート経営なんて無理かも・・・と不安を持っていらっしゃる方は是非この機会にアパート購入時にかかる税金や諸費用について勉強してみましょう。
アパート建築費以外に多くの税金や諸費用がかかることを知っておくことは非常に大切です。
不動産取得税は、アパート建築を行った際に一度だけかかる税金で、都道府県から課される地方税です。
アパートの登記を申請すると都道府県事務所から納税通知書が送られてきますので、それに従って金融機関などで不動産取得税を納付します。
課される税額は取得した不動産、つまり、アパートの不動産価値がどれくらいあるのかによって異なってきます。
基本的な不動産取得税の計算方法は
建物評価額（固定資産税評価額）×税率4％（3％）
となります。
建物評価額とは固定資産税評価額と同額であり、アパートの建築費の約60％（建物の用途や構造によって異なり、3年に一度見直しされます）です。
また、不動産取得税の税率は一律4％でしたが、平成30年度の税制改正によって軽減措置が延長されたことにより2021年3月31日までは住宅用に対する税率が3％に下げられました。
例えば建築費が1億円のアパートを購入した際の不動産取得税は、固定資産税の概算評価率を60％として計算すると
1億円×60％（※）×3％（2021年3月31日まで）＝180万円
となります。
（※）土地の課税標準の特例によって、宅地の課税標準額は土地の固定資産税評価額の2分の1（2021年3月31日まで）になっています。
アパートを取得した場合でも、対象の建物が新築の場合は不動産取得税がさらに軽減されます。
不動産取得税の軽減特例を受けるには一定の条件があります。
具体的には、1戸あたりの床面積が40㎡以上240㎡以下の新築アパートであることが条件です。
この場合、「アパート」とは1戸建てではない貸家を指します。
新築アパートの1戸当たりの面積が40㎡以上240㎡以下ですので、多くのアパートはこの条件を満たすと考えられます。
この条件を満たすと1戸あたり1,200万円の控除が受けられます。
例えば、3階建て（8戸）の新築アパートを建てた場合の控除額（建物）は1,200万円×8戸＝9,600万円となります。
1億円の新築アパート（8戸）を取得すると、
（1億円×60％－1,200万円×8戸）×3％＝0円
なので、不動産取得税はかからないことになります。
控除額は取得した新築アパートの固定資産評価額が上限で、1戸の広さ40㎡以上120㎡以下という条件は、アパートの住戸1戸ごとの判定となります。
同じ建物内でもこの条件を満たさない住戸があると、その住戸に関しては不動産取得税の軽減措置は当てはまらないので、同じアパートの中で軽減措置を受けられる住戸と受けられない住戸がでる可能性があります。
また、アパートの新築控除を受ける場合は、建物を取得した日から60日以内に都道府県税事務所に申告しなくては控除を全く受けられない可能性が出てくるので注意しましょう。
アパート建築だけでも多大な費用がかかるので、新築アパートを取得するオーナーさんにとって、この不動産取得税の軽減特例措置はありがたい存在です。
所有する土地に新築アパートを建築するのではなく、土地を新たに購入した場合や土地だけ先行し取得した後新築アパートを建てた場合などは条件が変わってきます。
土地部分に関しては、2021年3月31日まで税金の対象金額は半分になりますので、土地に対する課税標準額の計算が土地の固定資産評価額×1／2になり、土地の不動産取得税の計算は、
不動産取得税＝（固定資産税標準額×1／2×3％）－控除額（下記AかBを比較して多い方）
控除額
A＝45,000円
B＝｛（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1／2）×（課税される床面積×2（200㎡限度））｝×3％
となります。
なお、土地を先行して取得していた場合は、土地の取得から3年以内（2021年3月31日まで）に新築アパートを建築すること、また、借りていた土地にアパートを先行して建てた場合、アパートを新築した人が1年以内にその土地を取得することが条件となっています。
アパートを建築するとローンの契約書や工事請負契約など色々な契約書を業者や銀行などと交わすことになります。
契約書などに課税されるのが印紙税です。
印紙税は国税ですが、印紙税法と言う法律に定められた文書を作成する場合に課税される税金です。
アパート建築において作成する文書で印紙税が必要になるのは工事請負契約書やローン契約書です。
印紙税での納税は、税務署などに直接納税するのではなく、作成する文書ごとに課税される金額の「収入印紙」を購入して、文書に貼り付けます。
収入印紙に消印された段階で納税したことになりますが、課税対象の文書に収入印紙が貼り付けられていない場合は、その納税額の3倍、また消印されていない場合はその納税額がさらに課税されることになります。
アパート建築での工事請負金額による印紙税は次の通りです。
なお、2020年3月31日までに作成される工事請負契約書の金額が1,000万円を超える場合は印紙税の税額が軽減されています。
工事請負契約書
1,000万円超5,000万円以下の場合・・・2万円
5,000万円超1億円以下の場合・・・6万円
1億円超5億円以下の場合・・・10万円
5億円超10億円以下の場合・・・20万円
同じ文章を複数作成する場合は1通ごとに、その金額に応じた印紙を貼る必要があります。
・保存登記料
登録免許税は取得したアパートの土地や建物を登記するために課税される税金です。
登記とはアパートの建物が誰のものであるかいう権利を明らかにすることで、所有権の保存登記を行うと登記権利者が納税義務者となります。
アパートを建てた場合、アパートの所有権保存登記はアパートの所有権を公示するためのものです。
登録免許税は原則として法務局での登記申請時に現金で支払いますが、その際の領収証書を登記の申請書に貼り付けて申請します。
アパートの登録免許税の計算方法は課税標準に一定の税率をかけたものです。
アパートの所有権保存登記では、
課税標準額（原則では固定資産課税台帳に登録された価格）×税率0.4％
が課税額になります。
・抵当権設定料
アパート建築によって銀行から融資を受ける場合、その人の土地や建物が抵当権に設定されます。
借入金額に税率の0.4％をかけたものが抵当権設定料となります。
例えば、3,000万円を融資してもらう場合は3,000万円×0.4％＝12万円となります。
固定資産税と都市開発税は毎年1月1日に不動産所有者が納税義務者となり、通知された納税額を納付します。
計算方法としては次の通りです。
・固定資産税＝課税標準額×税率（標準税率1.4％）－減額金額
・都市開発税＝課税標準額×税率（標準税率0.3％）－減額金額
固定資産税や都市開発税は固定資産税の評価額を課税標準額として計算しますが、固定資産税評価額は3年ごとに見直されます。
アパートなど賃貸住宅として使用されている土地については固定資産税の軽減措置があります。
例えば、固定資産税に関して一般の住宅用の土地は住宅用地特例率が1／3であるのに対して、1戸あたり200㎡以下の小規模住宅用地では1／6になっています。
都市計画税は、住宅用地特例率が一般住宅用地の場合は2／3であるのに対して、小規模住宅用地では1／3となっています。
固定資産税や都市開発税は、所有する土地の上に住宅やアパートなどの集合住宅が建っている場合、大幅に税の軽減措置を受けられます。
同じ土地でも、更地や駐車場として所有していると固定資産税や都市開発税が多くかかります。
また、固定資産税も都市開発税も一般住宅として土地を活用するよりも小規模住宅として土地を活用する方が税率は低くなります。
土地を所有するだけで固定資産税や都市開発税が課税されてしまうので、活用されていない有効な土地があるならアパート経営をすることで節税対策になります。
固定資産税に関して、新築のアパートを建築した場合、一定条件にあてはまると固定資産税の減額を受けることができます。
・平成30年3月31日までに新築されていること
・床面積の1／2以上が居住用であること
・アパートの場合、居住用の面積が1戸あたり40㎡以上280㎡以下であること
が条件になりますが、家屋の固定資産税額の1／2を減額します。（ただし1戸あたり120㎡が限度です）
家屋の課税標準額が2,000万円とすると、2,000万円×1.4 % ×1／2＝14万円が減額されます。
都市計画税ではこのような減税措置はありません。
アパート建築費用には消費税が課せられます。
建築資材や人件費に消費税がかかりますが、8％（2019/10以降の取得から10%）の消費税は馬鹿にできないほど多額になります。
しかし、アパート経営のために建築したアパートの建物は一般の住居用の建物とタイプが違うので一定の条件を満たせは国から消費税を還付してもらえます。
アパートを建設すると、アパート経営者、つまり「事業者」になります。
消費税の性質として、事業に使用するために仕入れたものに対して支払った消費税のうち、物品やサービスとして消費者から受け取った消費税を差し引いた額を納税することになっています。
もし、アパートの賃貸料に対して消費税がかかるなら、アパート建築時に自分が支払った消費税分を差し引いた額を納税することになります。
しかし、アパート経営で得る賃貸料は消費税の非課税対象になるので、当然ながら消費税が含まれていません。
このため、アパート経営をするために支払った消費税を回収できないことになってしまいます。
事業者なら誰でも税金の還付が見込めるなら、しっかり受け取っておきたいと考えるのは当然です。
そこで、消費税を還付してもらうために、消費税の課税事業者になる手続きが必要となります。
具体的には消費税課税事業者選択届出書と言うものを提出するのですが、一度これを提出すると2年間は課税事業者を続けなければいけません。
消費税控除額の算出方法は
控除額＝支払い消費税×課税売上割合
という計算式を使用します。
課税売上割合とは、課税売上／課税売上＋非課税売上です。
課税売上割合が大きくなるほど消費税の控除額が大きくなります。
アパート経営において課税売上とは、住居でない事務所や店舗、駐車場などの収入です。
非課税売上が全くない状態だと課税売上割合が100％になるので、支払った消費税の全額が還付されます。
建築したアパートに改めて水道を引く場合、水道負担金がかかります。
アパートの敷地に水道を引くにあたって、地域ごとに決められている水道管の口径を設置する必要もあります。
水道負担金や水道管の口径は事前に水道局に問い合わせておきましょう。
例えば、もともとあった古いアパートに5戸分の水道管がある場合は以前のものの5戸分の水道口径はそのまま使って、足りない戸数の分だけ水道負担金を支払うことになります。
アパート建築と共に土地を新しく購入する場合、不動産会社を仲介すると不動産仲介手数料が発生します。
仲介手数料は取引された土地の売買金額によって不動産会社が受け取ることができる条件が決められています。
アパートを建築する土地なので、土地の価格が400万円を超えているとすると、仲介手数料は土地の価格×3％＋6万円となります。
例えば、2,000万円の土地を購入したとすると2,000万円×3％＋6万円＝66万円となります。
土地の価格が高くなると仲介手数料も高額になることを知っておく必要がありますね。
