アパート建築の前に |

アパート建築前に考えること

アパート建築は、完全に何もしないで収入が得られる訳ではありません。
しっかりとした企画に基づいて、適切な工務店を選ぶことができれば、周りの物件よりも競争力のあるアパートが建ちますし、かなり少ない労力で安定した収入をもたらしてくれます。

しかし、ここで疑問となるのが、どこにそのような企画から相談すればよいのか？ということです。
おそらく初めてアパート経営をされる方は、業界の役割がよくわからないと思います。
そこで、下に役割をまとめましたので、参考にしてみてください。

「大手ハウスメーカー」「アパート建築工務店」「管理会社」は、大家業にとって特に重要な業者です。

凡例）「◎」大いに期待できる、「○」期待できる、「△」あまり期待できない、「×」対応していない。

大手ハウスメーカー
テレビCMで見かける大手ハウスメーカー。地元工務店と提携し、アパート建築に関するトータルサービスを行う。
建築前	収支プラン	物件の魅力	融資の相談	建築技術	価格
建築前	△～◯	◯	◎	◯	△～◯
建築後	メンテナンス	賃貸管理	入居者募集
建築後	◯	◯	△～◯
※一貫したサービスは最大の安心。しかしその分コストが高い可能性がある。また、大手とはいえ後にトラブルとなるハウスメーカーもある。一括借上など安心を伝えながら、実は無茶な収支プランを提案する会社も。契約前にはしっかりとした調査をお薦めしたい。

アパート建築工務店
一般工務店の中でも、アパートに関する知識が豊富な工務店。管理会社と提携している場合も多い。
建築前	収支プラン	物件の魅力	融資の相談	建築技術	価格
建築前	◯～◎	◯	◯	◯	◯～◎
建築後	メンテナンス	賃貸管理	入居者募集
建築後	◯	他社と連携して実施	他社と連携して実施
※アパート建築の専門家であり、他専門家との連携などにより、比較的リーズナブルでレベルの高いサービスを受けられることが魅力。しかし、良質な工務店を見つけるのが難しい。また大手のような上げ膳据え膳の営業サービスはないことが多い。

管理会社
入居者対応や家賃管理など、賃貸管理業務を行う。
建築前	収支プラン	物件の魅力	融資の相談	建築技術	価格
建築前	△～◎ （大手の一部は注意。建築費を見込んで甘い収支プランになる事も）	×	×	×	×
建築後	メンテナンス	賃貸管理	入居者募集
建築後	×	◯～◎	◯～◎
※入居者のゴミの対応などを含め、いわゆる賃貸管理業務を行う。専門のプロもいるが、免許制ではないので、多くの会社が乱立しており、良い賃貸管理会社選びは大切。大家業界では口コミで決まっていることが多い。

一般工務店
一戸建てを得意とする工務店。アパート経営の知識がないことも。
建築前	収支プラン	物件の魅力	融資の相談	建築技術	価格
建築前	×	△	△	△	◯～◎
建築後	メンテナンス	賃貸管理	入居者募集
建築後	◯	×	×
※一般工務店に頼む場合、実績を聞いた方がよい。

建築士
建築士の免許を保有し、建物の設計、工程管理を行う。工務店内部にいる場合も。
建築前	収支プラン	物件の魅力	融資の相談	建築技術	価格
建築前	△ （人による）	○～◎ （人による）	△	△ （人による）	△～◯
建築後	メンテナンス	賃貸管理	入居者募集
建築後	△	×	×
※競争力が高いデザイナーズ物件は、建築士の力を借りることが多い。建物の品質は高くなることが多い。

不動産会社
売買や、入居者募集を行ういわゆる不動産屋さん。
建築前	収支プラン	物件の魅力	融資の相談	建築技術	価格
建築前	△	×	×	×	×
建築後	メンテナンス	賃貸管理	入居者募集
建築後	×	△～◯	◯～◎
※基本的に建築後をサポートする役割。提携工務店を紹介してくれることもある。

通常は、大手ハウスメーカーや、アパート建築に強い工務店を数社探して見積もりを取るのがよいと思います。
大手ハウスメーカーやアパート建築工務店は、アパート経営のことにも詳しく、入居者に人気の設備や、その地域で必要とされる間取りなどを知っています。（管理会社と提携していたり、多数の建築実績があるので）

不動産会社とお付き合いがある方は、不動産会社に相談してもいいでしょう。ただし、不動産会社は仲介手数料が大切になりますので、内容によっては割高になる可能性もあります。不動産会社に能力があるかどうか、見極める必要があるでしょう。

一般工務店、建築士、管理会社は、相談してもなかなか良い見積もりをもらえることはありません。なお、知り合いでない限り、いきなり管理会社に相談するのはやめましょう。今のところ無免許制ですので、どのような業者にあたるかわからないからです。

いざ本格的に考えていくと、建築費だけでなく、間取りはどうすべきか？建築プランはどうすべきか？などいろいろ不安になることもあると思います。先ほどお話したように、信頼できる業者の数社と相談しながら、自分のプランを決めるていくことがお勧めです。

とはいえ、今後数十年にわたって保持する大切なアパートだからこそ、不安は消えないと思いますし、自分だけで決めるのは大変だと思います。馴染みの不動産会社でも見積もりは1社に任せず、数社にお願いしてください。その中で、金額だけではない提案が見えてきます。

※アパート大家ドットコムでは、優良工務店紹介（無料）を依頼できます。