みなさん、こんにちは。アパート００８．ｃｏｍの仲島です。
都内にお住まいの牧志さんにお話をお伺いしました。
牧志さんは、素晴らしい目利力と情報網を駆使して、安い土地を仕入れて低コストなアパートを建築し、所有物件のすべてに高い利回りを出していらっしゃいます。
成功する賃貸経営の秘訣を教えてもらいましょう。
牧志：はじめまして。こんにちは。
－こんにちは。まず、現在の所有物件について教えていただけますか？
牧志：はい。都内と仙台、札幌にそれぞれ1棟ずつ。３棟のアパートを所有しています。
札幌の物件は軽量鉄骨造で、それ以外は木造。
一番古い都内のアパートが、築７年になりました。
－物件の利回りはどのくらいになりますか？
牧志：都内のアパートが約１０．５％、札幌のアパートが高くて１４％、昨年建築した仙台の物件は１２％で回っています。
－すごいですね！ 土地から仕入れてその利回りなんてうらやましいです！中古でも１０％の物件を見つけるのは難しくなっているというのに。
牧志：あはは。さすがに今から都内で建築したら１０％はいかないと思うんですけどね。
それ以外でしたら、努力すれば可能だと思います。
－ぜひ秘訣を教えてください！
牧志：そうですね。高い利回りを出すには２つの方法しかないと思うんですよ。
ひとつは、一等地にピカピカのオフィスビルや複合施設を建築する方法です。
少なくとも２万m2以上の延床面積のビルを建築して、坪あたり3万円以上の家賃を取る方法です。
－森ビルや住友不動産の手法ですね・・・。
このインタビューを読んでいる方には、絶対マネできないと思います。
牧志：私だってマネできませんよ（笑）
だからもうひとつの方法。割安な土地を購入して、低コストで建築する方法を使って利回りを追求しています。
－「安く建てて、高く貸す」っていうことですか？
牧志：いやいや、低予算で建築した物件は、なかなか高くお貸しすることができません。
家賃は相場くらいか、やや低い水準になっています。
－まず、土地を安く仕入れる方法を教えてください。
牧志：土地は建物に比べて相場がしっかりとできあがっていますので、よほど売り急いでいる売主さんに出会うなどのラッキー要素がない限りは、周辺より１割以上安い更地は見つからないと思います。
私の場合は、２割くらいの指値を連発していまして、２０分の１くらいの確率 でそれが通った場合に購入しています。
－土地でも２割の指値が通ってしまうんですね…。びっくりです。
牧志：数打てば当たる・・・みたいな感じでしょうか。
ほとんどの場合は断られてしまうのですが、諦めずに指値を入れ続けています。以前、埼玉の土地で指値を入れたことがありまして、その時は断られてしまったのですが、2ヶ月くらいしてから「ご呈示いただいた金額でいいので買ってくれないか」という連絡が来たことがあります。
その時は仙台の土地でアパートを建築することが決まっていたので、購入できなかったんですけどね。
－競売を利用されたことはありますか？
牧志：競売は以前挑戦しましたが、今は見ていません。
アパート建築に向くようなよい土地は、入札価格が高くなってしまって 結局は通常ルートと同じくらいの金額でしか購入できませんので。
－では、建物の方はどうでしょう？
牧志：建物はできるだけローコストの企画ものを建築するようにしています。
３棟中２棟はまったく同じ仕様のアパートで、戸数の差はありますが 外観はまったく同じです（笑）このような企画もののアパートは、土地の形状が悪いと建築できない場合が多いので、それを見越して地型の良い土地を仕入れるようにしています。
－あまり建物自体にはこだわらないんですね。
牧志：そうですね（笑）
あくまでもキャッシュフローを生む道具として考えていますので、建物自体にはとくに愛着を感じる訳ではありません。
－コストを削ることによって、デメリットはありますか？
牧志：新築して数年間はとくに問題ないと思います。
ですが、築７年の都内のアパートを見ますと、やはり建物の「老け方」が少し早いかなぁ・・・とは思います。
大きな修繕費が掛かりそうな時期になったら、売却しようかと検討しているところです。
－職人のわたしはちょっと唸ってしまいますけど、不動産投資家としては大変優秀でいらっしゃいますね。
牧志：来年自宅の建築を予定しているのですが、そっちは徹底的にこだわろうと思って、設計士の先生と話を進めているところなんですよ（笑）
－ほかにコツや工夫されているところはありますか？
牧志：はい。ローコスト建築を売りにしている会社はたくさんあるのですが、多くの業者さんでは、別途料金になっている外構工事費が割高だったり、さまざまな割増条件があったりと、本当にローコストな建築ができるところは少ないのが現状です。
私も業者さんの知り合いがいない札幌では、アパート００８のサイトから電話コンサルを受け、建築業者を紹介してもらいました。
建築会社に飛び込みで見積を取るのはやめた方がいいと思いますね。
普通に考えて、一見のお客さんに良い条件なんか出てこないですから（笑）
－そうですね。本音トークをありがとうございます。
