穂積様／購入した土地にアパートを建築
サイトを利用したきっかけ
－まず穂積さまがアパート大家ドットコムのWEBサイトを利用されたきっかけを教えてもらえますか？
穂積：検索していて見つけました。見易くて何かを感じさせるサイトでしたね。
－ありがとうございます。確かに弊社の人間は少しホンワカしているというか（笑）。やはり同じ大家さんだというのが大きいと思います。
穂積：それで、よい印象だったので一括無料見積りを利用しました。
各工務店はここを比較した
－そこから工務店さんの検討に入られるのだと思いますが、検討期間は何ヶ月くらいでしたか？
穂積：そうですね。アパート大家ドットコムさんからは3社をご紹介して頂いて、検討期間は早かったですよ。えーっと確か1ヶ月、いや2ヶ月くらいでしたかね。
－確かに早いペースですね。他にも、ご自身で資料請求をされて検討された工務店さんもありましたか？
穂積：はい、ありました。もともと私自身、これが5棟目のアパートなんですよ。全部、新築アパートです。そこで、あと2社検討していましたね。ですので合計5社を検討したことになります。
－大手も検討されましたか？
穂積：はい、一社は大手でした。
－その中で契約する工務店を選ぶポイントというのは何だったのでしょうか？
穂積：対応が圧倒的に違ったんですよ。もう、本当に段違いでした。今までの私の経験の中でもぴか一です。
－弊社からご紹介した工務店ですね。何が違うんでしょうか？
穂積：なんというか全部違うのですが、例えば事務手続きから違うんですよね。アパート建築には設計、施工、担当者といるわけですが、その人たちすべてがしっかりしていました。私のように数頭目だとしてもアパート建築というのは不安があるものなのですが、途中からここまでやってくれるなら任せようという感じになりましたね。
－それはミスが少ないということになりますか？
穂積：ミスはもちろん少ないです。まぁそれでもアパート建築というものは、建築を始めてから予定と違うという事はままあるわけですが、彼らはそのリカバリがしっかりしていて、安心できるのですよね。例えばこれを見てください。※建築資料を見せて頂く
普通は、建築資料にしたってこの10分の1ですよ。ところが、彼らは、間違った箇所や新しく予定に入れたい部分について、一個一個、資料を作っていくわけです。これは衝撃的でした。
－これだけの資料があると安心ですね。
穂積：そうですね。びっくりしました。例えばアパートというのは長期資産ですから、途中で売却やリフォームという検討が入る可能性があります。その時にこれだけの資料があるのは間違いなくプラスですよ。いや見事です。
－それは大変うれしいお話です。ありがとうございます。彼らに私たちからも伝えます。きっと喜んでくれると思います。
穂積：そうですね。あまりに私は素晴らしいチームだったので、慰労会を開催したいと思って声をかけているんですよ。ちょうどアパート建築から1年建ってますから、みんなで集まりたいと。ただ、全員が忙しくしているので、なかなか集まれないです。
－そういうお話をお聞きすると、本当にご紹介できてよかったと思います
穂積：私もあと5つ土地があるのですが、もう彼ら以外には考えないと思います。友人に紹介していますよ。全然違うからって。ただ残念ながらまだ建ってはいないようですけど。
－先ほど「ここまでしっかりしているなら任せようと思った」というお話がありましたが、それは契約前からでしょうか？
穂積：いえ、契約をする段階では、まだ不安はありましたね。
－では、工務店を決定する時にはまだ不安は残っているのですね。最終検討に残ったのはその1社だけですか？
穂積：最後には2社に絞っていました。その時点でもうほぼ決まりだったのですが。一応見積りを検討しました。
－その2社をわける決定的な要因はなんですか？
穂積：やはり対応が違うのです。例えば、私の土地は30坪とそんなに広くないのですが、六戸をどうしても作りたかった。バストイレ別で。でも、最終検討に残った1社は最初「できない」と言っていたんです。でも選んだ工務店さんは「できる」と最初から言っていた。
－最初から違ったのですね。
穂積：結局、検討した工務店さんもこちらから提案して無理に六戸のプランを作ってきましたが、やっぱり付け焼刃はダメですね。見積りもご紹介頂いた工務店の方が200万円ほど安かったです。
－最初から真剣度が違うということでしょうか？
穂積：というよりは、やはり知識の違いもあるし、しっかりしているのだと思います。身なりも違いましたよ。そういうことも大切ですね。
アパート建築の不安への対処法
－先ほど契約前には不安はあったということでしたが、その不安が取れるのはいつでしょうか？
穂積：そうですね、3ヶ月くらいたった頃ですかね。あっ、こんなにしてくれるのか？という印象で安心しました。営業さんもたくさん訪問してくれましたし。
－これは後学のためにお聞きしたいのですが、穂積さんくらいのご経験があってもアパート建築が不安ということは、初めての方はもっと不安が大きいのではないかと思うのです。そういった時に、不安を突破する秘訣は何でしょうか？
穂積：おそらく契約段階で不安がとれることはないですよね。でも、自分に建築プランのイメージがあって、それを実現する工務店さんがいるならば、あとは契約するだけなのです。そしてよい工務店さんがいれば、不安は自然に取れていくと思います。
－やはり最初は建築プランのイメージが大切ということでしょうか？
穂積：そうですね。私も事前に地域の賃貸相場を見ていろいろ考えましたし、プランが明確にあったので、それを各工務店さんにお話しました。それで、しっかりできることやできないことを説明してくれる工務店さんが彼らだったわけで、これは信頼できると思い契約したわけです。
－最初はやはり信頼関係で不安を突破すると。
穂積：やっぱりアパートは自分の資産なんだという感覚が重要だと思います。もし自分の資産を預けるならば、やっぱり信頼できる人かどうか、かなり真剣に見極めますよね。自分でも勉強をすると思います。そして工務店を選ぶ。自分の資産なんだから、安かろう悪かろうはダメですよね。
－大手だから任せようという方もいらっしゃいます。
穂積：大手さんを批判するつもりもありませんが、大手だから安心だと思って、簡単に任せてしまうのは非常に危険だと思います。なぜなら、この時代で30年もあれば、彼ら自身が倒産してしまうというリスクもあるからです。そしたら、一気に募集は自分でやらなければならない。そんなときに、大手さんがやっているような決まりきった形のアパートでは、市場にあふれてしまい、家賃の下落は避けられません。逆に非常に危険です。そういう意味でも、やはり自分の資産は自分で守るという意識が大切かと思います。
－穂積さんはご自身の事業を30年されてきていますから、いろいろな業界の浮き沈みを見てこられているわけですね。 ※穂積さまのお仕事は損害保険の調査役
穂積：そうですね。職業柄もありますが絶対に安心な業界というのはないと思います。唯一頼れるのは自分であり、だから最初から真剣に考えるのです。
－ありがとうございます。
土地の見つけ方と活用法
－土地は購入された土地ですか？
穂積：はい。だいぶ前から所有していて、本当はトランクルームにしよういう選択肢もあったのですよ。でも借地権なので地主さんとお話すると、トランクルームはダメだけど、アパートなら良いという話になって。なのでアパートしか選択肢がなくなりました（笑）
－土地はどうやって見つけられたのですか？
穂積：インターネットです。最初から予算規模を1000万円と決めて、借地でよいと思って検討していました。そうしたら、駅から徒歩10分で今のところが見つかりました。古家付きでしたが、希望通りの価格で手にに入れることができました。ちなみに最初は持ち家を建てるつもりで探しました。でも持ち家は結局、別のところに購入することになったのですが。
－あの立地でその金額はすごく安いですね。
穂積：そうですね。借地でアパートはお勧めですよ。土地代はキャッシュで払うことになりましたが、その後のアパートに関しては融資を引いています。土地代を抜けば7年ほどで回収の予定です。
－7年ですか！？早いですね。
穂積：そうですね。しかも、今回の工務店さんは非常にしっかりしているので、良いアパートを建てた誇りもあります。こういったことは入居者さんにも伝わると思うし、やっぱり良かったですね。全員が良かったというのは最高です。
－借地は融資が厳しいと聞いたことがありますが、いかがでしたか？
穂積：確かに最初自分で探した時は苦労しましたが、工務店さんがご紹介してくれて、トントン拍子に進みました。そういう意味でも素晴らしい工務店さんですね。
アパートの経営状況
－現在のアパートの経営はいかがですか？
穂積：借り上げプランを利用しているので、安心です。新築後、入居もトントンと決まったと聞いていますので、借り上げをしてくれている保証会社も良かったのではないでしょうか。
－そういった借り上げを行う会社というのは、どうやって見つけるのでしょうか？
穂積：やはり工務店さんから紹介してもらいました。類は友を呼ぶでしっかりした会社さんです。3ヶ月免責（3ヶ月目から家賃が振り込まれること）は少し痛かったですが、経営は極めて順調ですね。
－新築ならば借り上げプランはやはり有効ですね。
穂積：そうですね。でもやっぱり先ほどの大手工務店さんと一緒で倒産リスクなどはあると考えています。今の保証会社さんは、実勢の家賃相場で考えて妥当な額を提示してくれたので信頼しています。それに、万が一、契約がダメになったとしても、妥当な金額であれば、自分で募集しても採算が合います。やはりそういったとことまで気にすることは大切だと思いますね。
これからアパート大家ドットコムを利用する方へのメッセージ
－穂積さんは弊社のアパート大家ドットコムを利用し、現在アパート経営も成功されているわけですが、これからアパートを建築する方へのアドバイスはありますか？
穂積：あくまで私見ですが、自分の財産を守るという感覚はとても大切だと思います。
－財産を守る感覚ですか？
穂積：というのも、これから少子高齢化していくわけで、間違いなく賃貸需要は減るわけです。そういった時に、私も経験しましたがバブル期と同じ感覚で動いていては失敗します。
－バブル期と同じ感覚というのは？
穂積：例えばバブル期には私の仕事で2億円の査定額がついた車なんかがバンバンありましたが、今はないです。
－2億円の車ですか？すごいですね。
穂積：そうなのです。結局、時代は遷り変わりますから、これからの賃貸業界を冷静に考えれば、勝ち組と負け組にわかれていくと思います。良いものは残ると思いますが、逆にあまり考えなかったものは淘汰されていくと思います。
－そう考えると、アパート建築は怖いと感じる人も多そうです。
穂積：いえ、アパートは今でも素晴らしい投資方法だと私は思っています。それは変わりません。じゃぁ逆に何もしなければ良いかというと、土地を持っているだけで税金が取られていきますし、相続関係もありますから、結局は一緒です。最後は誰かにとられてしまう。
－それが財産を守るという考え方につながるのですね
穂積：はい、財産を守ると真剣に考えなければ、どんな手段であれいつかは淘汰されてしまうということです。だったらアパート建築はお勧めですし、真剣に考えればこんなによい投資はないと思います。私だって7年たてばローン返済が完済するので、その後は毎月年金をもらうようなものです。
－どういった行動が財産を守ることにつながるのでしょうか？
穂積：例えて言えば、自分の歯を守るようなものだと思っています。歯も自分の財産ですよね。例えば、私は近くを通るたびに愛着を持ってアパートを見て回っています。放ってはおけないですよね。自分の大切な資産なのですから。あと掃除も自分でやっています。でも、何も自分でやることはないと思います。管理会社さんにお金を払えば、掃除などはやってもらえますし。でもそうやって気にかけてあげるということがとても大切だと思っています。
－我々も大家業をやっているメンバーですが、自分が気にして何か行動を起こすと、不思議なことに入居が決まっていくということは経験しています。
穂積：きっと入居者さんに何かが伝わるのだと思いますよ。だから一番大切なのは気に掛けることだったり、自分の財産について考えることだと思います。
－そう考えるとしっかりしたアパートを建築することも大切ですね。
穂積：はい。土地だけじゃなく、アパートを含めて財産です。工務店だけを信じて言うことを聞いた揚句、先ほども言いましたが同じような形のアパートばかり建てては危ないですよ。その工務店さんの悪い噂があっても入居に影響しますしね。
－確かにある大手工務店さんのアパートは防音の面で苦情などが殺到していると聞いたことがあります。
穂積：そうでしょう？特に今はインターネットの時代ですから、そういった悪い噂がたてば、その形のアパートは全滅ですよ。特に大手であればあるほど、倒産などの悪い噂もすぐに広まりますしね。
－今回建てられたアパートはいかがですか？
穂積：本当に素晴らしいものを建てたという自信と誇りがあります。自分が基本を考えたプランで、素晴らしい工務店さんに入ってもらった。おかげで入居者さんにも安心して薦められるのですよね。こういった気持が持てることが、今後の賃貸経営で成功するためには必要なのではないでしょうか。
－これからのアパート経営は誇りが大切ということでしょうか。
穂積：アパートは20年、30年という長期資産です。その時に最初から自分は素晴らしい仕事をしたという誇りがあれば、何が起こってもその後の潰しが効きます。財産を生かすという意味でもこういった気持が大切だと思うのです。
－ありがとうございます。大変参考になるお話をお聞きできました。本日は長時間に渡りありがとうございました。
穂積：いえいえこちらこそ。あくまで私見ですが参考になるところがあれば幸いです。どうも、ありがとうございました。
